Fastighetscrowdfunding – investera i fastigheter med små belopp
Fastighetscrowdfunding har exploderat i popularitet de senaste åren. Istället för att behöva miljoner kronor för att investera i fastigheter kan du nu komma igång med så lite som 10,000-50,000 kr. Men är det en bra investering? Vi går igenom allt du behöver veta om fastighetscrowdfunding i Sverige 2026.
Vad är fastighetscrowdfunding?
Fastighetscrowdfunding innebär att många investerare går ihop och lånar ut pengar till fastighetsprojekt via digitala plattformar. Som investerare får du ränta på ditt lån, vanligtvis 7-12% per år, under en bestämd period på 12-36 månader.
Så fungerar det i praktiken:
- Fastighetsbolag behöver kapital – Ett företag planerar renovering eller nyproduktion
- Projektet publiceras på plattform – Kameo, Tessin eller liknande presenterar möjligheten
- Investerare lånar ut pengar – Du och hundratals andra finansierar projektet tillsammans
- Projektet genomförs – Fastigheten byggs/renoveras/säljs
- Du får tillbaka pengarna + ränta – Efter 12-36 månader (om allt går enligt plan)
Bästa plattformarna för fastighetscrowdfunding Sverige
1. Kameo (Marknadsledare)
- Ränta: 7-11% per år
- Minsta investering: 10,000 kr
- Projekttid: 12-24 månader
- Säkerhet: Säkerhet i fastighet eller borgen
- Default rate: 0,8% (2023)
Kameo är störst på den nordiska marknaden med över 50,000 investerare. De har strikt godkännandeprocess där endast 5-10% av ansökande projekt godkänns.
2. Tessin (Etablerad spelare)
- Ränta: 8-12% per år
- Minsta investering: 50,000 kr
- Projekttid: 12-36 månader
- Säkerhet: Pantbrev i fastighet
Tessin har funnits sedan 2014 och fokuserar på erfarna fastighetsutvecklare.
3. Kammarkollegiet Crowd (Statlig garanti)
- Ränta: 5-8% per år
- Minsta investering: 25,000 kr
- Säkerhet: Delvis statlig garanti
Lägre ränta men högre säkerhet genom statlig koppling.
4. Trustbuddy (Nordisk plattform)
- Ränta: 6-10% per år
- Minsta investering: 10,000 kr
- Fokus: Nordiska marknaden
Fördelar med fastighetscrowdfunding
1. Hög avkastning
Med 7-12% årlig ränta slår fastighetscrowdfunding traditionella sparkonton (som ger 3-4%) och ligger i nivå med börsen men med mindre volatilitet.
2. Låg ingångströskel
Du behöver inte miljoner för att investera i fastigheter längre. 10,000-50,000 kr räcker.
3. Diversifiering
Sprida dina 100,000 kr på 10 olika projekt istället för att binda allt i en fastighet.
4. Passiv inkomst
Räntan betalas ut kvartalsvis eller månadsvis utan att du behöver göra något.
5. Genomskinlighet
Du kan läsa detaljerad info om varje projekt: läge, utvecklare, budget, säkerheter.
Risker med fastighetscrowdfunding
1. Kreditrisk – Projektet går i konkurs
Om fastighetsutvecklaren inte kan betala tillbaka riskerar du att förlora hela eller delar av ditt kapital.
Statistik: Default rate hos svenska plattformar ligger på 0,5-2%, vilket innebär att 98-99,5% av projekten betalar tillbaka.
2. Likviditetsrisk – Pengarna är bundna
Du kan inte sälja din investering i förtid. Pengarna är låsta i 12-36 månader.
3. Plattformsrisk – Plattformen går i konkurs
Om plattformen läggs ner kan det bli krångligt att få tillbaka pengarna, även om de finns i säkrade lån.
4. Marknadsrisk – Fastighetsmarknaden kraschar
Om fastighetspriserna faller kraftigt kan säkerheten (fastigheten) inte täcka lånet.
5. Ingen statlig insättningsgaranti
Till skillnad från banksparande finns ingen statlig garanti på 1,050,000 kr. Förlorar du pengarna är de borta.
Skatteeffekter
Räntan är skattepliktig
Din ränta beskattas som kapitalinkomst med 30% skatt.
Exempel:
– Investering: 100,000 kr
– Ränta: 10% = 10,000 kr
– Skatt (30%): 3,000 kr
– Nettoavkastning: 7,000 kr = 7% efter skatt
ISK-konto går inte
Tyvärr kan du inte investera i fastighetscrowdfunding via ISK (Investeringssparkonto), vilket innebär att du inte får den fördelaktiga schablonbeskattningen.
Förlustbeskattning
Om ett projekt går i konkurs och du förlorar pengar kan du göra kapitalförlust avdrag på 70% av förlusten.
Så väljer du rätt projekt
1. Kolla säkerheten
- 1:a handens pant – Bästa säkerheten, du får pengarna först vid konkurs
- 2:a handens pant – Sämre säkerhet, banken får betalt först
- Borgen – Personlig garanti från utvecklare
- Ingen säkerhet – UNDVIK!
2. Belåningsgrad (LTV)
Loan-to-Value visar hur mycket av fastighetsvärdet som är belånat.
Tumregel:
- Under 60% LTV – Bra säkerhetsmarginal
- 60-70% LTV – Acceptabel risk
- Över 70% LTV – Hög risk, kräver högre ränta
3. Utvecklarens track record
- Hur många projekt har de genomfört?
- Har de någonsin missat betalningar?
- Finns de beskrivna på plattformen?
4. Projekttid
Kortare är oftast bättre. 12-18 månaders projekt har lägre risk än 36 månaders projekt.
5. Läge
Fastigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö har lägre risk än småorter.
Diversifieringsstrategi
Sprida risken är A och O inom fastighetscrowdfunding.
Exempel på portfölj: 200,000 kr
- Projekt 1-10: 20,000 kr vardera
- Olika plattformar: 5 på Kameo, 3 på Tessin, 2 på Trustbuddy
- Olika lägen: 50% storstäder, 50% övriga Sverige
- Olika projekttid: Blanda 12, 18 och 24 månader
- Olika säkerheter: Majoriteten 1:a hand pant
Resultat:
Om ett projekt går i konkurs förlorar du max 10% av portföljen (20,000 kr), inte hela beloppet.
Jämförelse: Fastighetscrowdfunding vs fastigheter
| Faktor | Fastighetscrowdfunding | Äga fastighet |
|---|---|---|
| Ingångströskel | 10,000 kr | 500,000+ kr kontantinsats |
| Avkastning | 7-12% per år | 5-10% efter kostnader |
| Tid att lägga | 5 minuter | Flera månader + löpande skötsel |
| Likviditet | Bunden 12-36 månader | Tar 3-6 månader att sälja |
| Diversifiering | Enkelt – många projekt | Svårt – dyrt att äga flera |
| Risk | Medel (0,5-2% default) | Lägre (direkt ägarskap) |
Framtiden för fastighetscrowdfunding
EU-reglering 2026
Nya EU-regler gör det enklare att investera över gränserna. Svenska investerare kan snart lättare investera i tyska, franska eller spanska fastighetsprojekt.
Ökad institutionell investering
Allt fler pensionsfonder och försäkringsbolag börjar allokera kapital till fastighetscrowdfunding, vilket ökar trovärdigheten.
Sekundärmarknad
Några plattformar arbetar på att skapa sekundärmarknader där du kan sälja dina investeringar i förtid till andra investerare.
Sammanfattning och rekommendation
Fastighetscrowdfunding är ett legitimt sätt att investera i fastigheter med små belopp och kan ge 7-12% årlig avkastning. Men det är INTE riskfritt.
Passar dig om:
- Du vill ha högre avkastning än sparkonto
- Du kan tåla att pengarna är bundna 12-36 månader
- Du accepterar risk att förlora del av kapitalet
- Du är beredd att diversifiera över många projekt
Passar INTE dig om:
- Du behöver pengarna inom 12 månader
- Du inte tål någon risk alls
- Du inte vill sätta dig in i projekt
- Du söker garanterad avkastning
Vårt råd:
- Börja smått med 10,000-20,000 kr per projekt
- Investera i minst 5-10 olika projekt
- Välj främst 1:a hands pant och LTV under 65%
- Använd etablerade plattformar (Kameo, Tessin)
- Se det som en del av din totala portfölj, inte hela besparingen
Lycka till med dina fastighetsinvesteringar!